Wer in Deutschland ein Grundstück kaufen, verkaufen oder schlicht dessen Wert wissen möchte, kann sich dafür an den aktuellen Bodenrichtwerten der jeweiligen Stadt und Gemeinde orientieren. Wenig überraschend, existieren innerhalb Deutschlands dahingehend durchaus gravierende Unterschiede – zugleich ist der Bodenrichtwert selbst nicht mit dem aktuellen Verkehrswert der auf dem Grundstück befindlichen Immobilie zu verwechseln.
Mehr zur Ermittlung des Bodenrichtwerts
Bodenrichtwerte werden von Gutachtern ermittelt, die die jeweilige Gemeinde abstellt – und das bereits seit dem Jahr 1960. Mit dem damals verabschiedeten Gesetz sollte, sowohl für Käufer als auch Verkäufer und Investoren, mehr Transparenz geschaffen werden: Heute lassen sich aktuelle Bodenrichtwerte entsprechend dem Ort und der Gemeinde jederzeit einsehen, die jeweiligen Angaben werden unter anderem zur Berechnung des objektiven Werts eines Grundstücks und der darauf stehenden Immobilie herangezogen. Dabei ist zu berücksichtigen, dass Bodenrichtwerte, getreu ihres Namens, eben „Richtwerte“ sind: Sie geben den Wert eines Quadratmeters Boden also im Durchschnitt an – weshalb es zwischen einzelnen Grundstücken durchaus zu Abweichungen kommen kann.
Um eine bessere Vergleichsgrundlage zu schaffen, existieren in der Praxis daher sogenannte Bodenrichtwertzonen. Diese werden von der Gemeinde gebildet und umfassen Grundstücke, deren Bodenwert weitgehend vergleichbar und ähnlich ist. Die gebildeten Zonen umfassen keine fixe Größe, sie können einzelne Straßen ebenso wie Straßenzüge oder komplette Stadtteile und Orte umfassen, sofern es innerhalb dieser zu keinen signifikanten Abweichungen kommt.
Zu berücksichtigen ist zugleich, dass „Bodenrichtwert“ und „Bodenwert“ nicht synonym zueinander benutzt werden können. Der Bodenrichtwert dient als Berechnungsfaktor und gebildeter Durchschnitt, der Bodenwert ist indes der individuelle Wert des jeweiligen Grundstücks. Folglich wird der Bodenrichtwert immer auch herangezogen, um im nächsten Schritt den spezifischen Bodenwert zu errechnen.
Diese Einflussfaktoren spielen beim Bodenrichtwert eine Schlüsselrolle
Schlüsselfaktor ist der gebildete Durchschnitt aus den gekauften Grundstücken in der Region beziehungsweise der abgesteckten Bodenrichtwertzone – folglich orientiert sich der Bodenrichtwert stark an der Praxis und den auf dem freien Markt tatsächlich erzielten Grundstückspreisen. Ebenfalls wertbestimmend sind einzelne Faktoren wie die Lage, Größe und Form, Bodenbeschaffenheit, Bepflanzung, Erschließungsgrad sowie Bebauungsmöglichkeiten.
Dementsprechend schwanken die Bodenrichtwerte zwischen einzelnen Stadtteilen, Städten und Regionen teils gravierend. Das lässt sich beispielsweise an Hamburg mit einem durchschnittlichen Bodenrichtwert von 975 EUR/m² sowie Berlin mit rund 800 EUR/m² und auf der Gegenseite den Bodenrichtwerten Sachsen-Anhalts von 94 EUR/m² und Sachsen mit 102 EUR/m² verdeutlichen. Auch hier ist jedoch erneut zu berücksichtigen, dass es sich um weitgefasste Durchschnittswerte handelt, die nur einen bedingten Einfluss auf den expliziten Wert eines individuellen Grundstücks haben.
Deutschlandweit nahmen die Grundstückswerte zuletzt zudem weitgehend zu. Im Durchschnitt werden in Deutschland aktuell Grundstückspreise zwischen etwa 205 EUR/m² und 308 EUR/m² abgerufen, was ebenfalls im Durchschnitt einem Anstieg um 1 % auf Jahressicht und 3,3 % auf 3-Jahres-Sicht entspricht. Auch künftig ist vor allem in Ballungsgebieten von weiterhin steigenden Grundstückspreisen auszugehen.